Lyhyesti

Vuokratulo on kokonaisuudessaan veronalaista pääomatuloa, vaikka kulut söisivät siitä suurimman osan. Hoitovastike vähenee aina, mutta rahoitusvastikkeen saa vähentää vain, jos taloyhtiö on tulouttanut sen – rahastoitu rahoitusvastike lisätään sen sijaan asunnon hankintahintaan. Vuosikorjaus vähenee kerralla, perusparannus poistoina usean vuoden aikana. Pääomatulosta maksetaan veroa 30 % 30 000 euroon asti ja siitä ylöspäin 34 %.

Vuokratulon verotus ei ole vaikeaa, mutta se on täynnä kohtia, joissa samannäköinen asia käsitellään eri tavalla. Hoitovastike ja rahoitusvastike näyttävät isännöitsijäntodistuksessa samalta riviparilta, mutta verotuksessa ne voivat olla täysin eri asioita. Sama koskee korjauksia: kaksi remonttia voi näyttää ulospäin samalta, ja silti yksi vähenee kokonaan tänä vuonna ja toinen pikkuhiljaa kymmenen vuoden aikana.

Mikä vuokratulosta on veronalaista

Koko vuokratulo on veronalaista pääomatuloa (tuloverolaki 32 §), ja siitä saa vähentää tulonhankkimismenot (tuloverolaki 54 §). Bruttovuokra ilmoitetaan aina – myös niinä kuukausina, jolloin kulut ovat suuremmat kuin vuokra, ja myös silloin, kun koko vuokratulo menee käytännössä kuluihin. Vuokratulo ja siihen kohdistuvat kulut merkitään OmaVeroon kohtaan "Pääomatulot – Vuokratulot", tai paperilla lomakkeelle 7H (huoneisto taloyhtiössä), 7K (kiinteistö) tai 7L (muu, esim. pelto).

Pääomatulosta 30 % tai 34 %

Pääomatuloveroprosentti on 30 % 30 000 euroon asti; ylimenevästä osasta vero on 34 % (tuloverolaki 124 §). Rajaa sovelletaan kaikkiin pääomatuloihin yhteensä, ei erikseen vuokratuloon – jos sinulla on myös esimerkiksi osinkotuloa tai luovutusvoittoja, ne lasketaan samaan 30 000 euron rajaan mukaan.

Hoitovastike vähenee, rahoitusvastike riippuu tulouttamisesta

Hoitovastike on vähennyskelpoinen tulonhankkimismeno aina, siltä osin kuin asunto on vuokrattuna.

Rahoitusvastike (pääomavastike) on sen sijaan kahden kerroksen asia:

  • Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeen kirjanpidossaan, se käsitellään samalla tavalla kuin hoitovastike: vähennyskelpoinen sinä vuonna, jona se on maksettu.
  • Jos taloyhtiö rahastoi rahoitusvastikkeen, kyse on pääomansijoituksesta yhtiöön. Sitä ei vähennetä vuosittaisesta vuokratulosta, vaan se lisätään asunnon hankintahintaan ja vaikuttaa vasta siinä vaiheessa, kun asunto joskus myydään.

Kumpi tapa on kyseessä, selviää isännöitsijäntodistuksesta tai suoraan isännöitsijältä. Tätä kannattaa kysyä kerran ja kirjata ylös – sama vastaustieto on voimassa niin pitkään kuin taloyhtiön käytäntö pysyy samana.

Vuosikorjaus vähenee heti, perusparannus poistoina

Ero näiden kahden välillä ratkaisee, saako kulun vähentää kerralla vai vuosien mittaan.

Vuosikorjaus tarkoittaa, että asunto palautetaan vastaamaan sitä kuntoa, joka sillä on aiemmin ollut – esimerkiksi keittiön kaapistot, lattiapinnoite tai ikkunat uusitaan vastaavantasoisiksi, tai asunto maalataan. Vuosikorjauksen kustannukset saa vähentää kokonaan sen vuoden tulosta, jona ne on maksettu.

Perusparannus tarkoittaa asunnon laajentamista, muuttamista tai sen tason parantamista alkuperäisestä – esimerkiksi kylmiön muuttaminen saunaksi tai talon varustetason nostaminen. Perusparannuksen kustannuksia ei saa vähentää kerralla: osakehuoneistossa ne vähennetään tasapoistoina kymmenen verovuoden aikana, jos toimenpiteen vaikutusaika on yli kymmenen vuotta.

Yksi remontti voi sisältää molempia: jos kylpyhuone uusitaan vastaavantasoiseksi mutta samalla asennetaan esimerkiksi aiemmin puuttunut lattialämmitys, kustannukset jaetaan vuosikorjaus- ja perusparannusosuuteen sen mukaan, mitä kumpikin osa todellisuudessa on. Jako ei ole aina yksiselitteinen, ja isommissa remonteissa kannattaa pyytää erittely urakoitsijalta jo laskutusvaiheessa – jälkikäteen jakaminen on työläämpää.

Ennen ensimmäistä vuokrausta tehdyt korjaukset eivät ole vuosikorjausta eivätkä suoraan vähennyskelpoisia, vaan ne lisätään asunnon hankintahintaan.

Kalusteet ja irtaimisto: poistoina, ei kerralla

Kalustetun vuokra-asunnon kalusteet ja muu irtaimisto vähennetään pääsääntöisesti poistoina, jos niiden taloudellinen käyttöaika on yli kolme vuotta: enintään 25 % jäljellä olevasta menojäännöksestä vuodessa. Jos kalusteiden ja irtaimiston yhteenlaskettu menojäännös verovuoden alussa on enintään 1 200 euroa, koko määrän saa vähentää kerralla sen vuoden kuluna.

Poistoja varten on pidettävä luetteloa hankituista kalusteista ja niiden menojäännöksestä – tämä on sama tieto, joka kannattaa kirjata talteen heti hankintahetkellä, ei keväällä muistin varassa.

Maksuperuste: milloin kulun saa vähentää

Kulu vähennetään sen vuoden verotuksessa, jona se on maksettu – ei siltä vuodelta, jota lasku koskee. Joulukuussa maksettu tammikuun vesimaksu on siis edellisen vuoden kulu, ei seuraavan. Sama periaate koskee tuloja: vuokra on sen kuukauden tuloa, jona se on maksettu vuokranantajalle, ei sitä kuukautta, jolta se on sovittu. Rajatapaukset osuvat yleensä vuodenvaihteeseen, joten joulukuun ja tammikuun maksut kannattaa katsoa erikseen läpi ennen kuin vuoden kirjaukset suljetaan.

Yksi paikka koko kauden kirjauksille

Suurin osa verotuksen harmista ei synny siitä, että säännöt olisivat vaikeita, vaan siitä, että tiedot ovat hajallaan: kuitti yhdessä sähköpostissa, isännöitsijäntodistus toisessa, matkapäiväkirja ei missään. Kun hoitovastike, rahoitusvastike, korjaukset, kalusteet ja vuokratulot kirjataan samaan paikkaan sitä mukaa kun niitä syntyy, verolaskelma on keväällä valmis eritellyksi yhteenvedoksi OmaVeron kenttien mukaan – ei veroilmoitus puolestasi, vaan pohja, jolta sen voi tehdä nopeasti ja tarkistetusti.

Verolaskelma on osa Plus-ominaisuuksia; hinnat kertovat, mitä se maksaa ja mitä perussopimus sisältää ilman sitä.

Usein kysytyt kysymykset

Pitääkö vuokratulo ilmoittaa, jos kulut ovat suuremmat kuin vuokra?

Kyllä. Koko bruttovuokra on veronalaista pääomatuloa, ja se ilmoitetaan aina – kulut vähennetään erikseen omana rivinään, eikä niitä saa netottaa pois ilmoittamatta vuokratuloa.

Mistä tiedän, kuuluuko rahoitusvastike vähennykseen?

Kysy isännöitsijältä tai tarkista isännöitsijäntodistuksesta, tulouttaako taloyhtiö rahoitusvastikkeen vai rahastoiko se sen. Tuloutettu rahoitusvastike vähenee kuten hoitovastike; rahastoitu lisätään asunnon hankintahintaan.

Onko keittiön uusiminen vuosikorjaus vai perusparannus?

Jos keittiö uusitaan vastaavantasoiseksi kuin se oli, kyse on vuosikorjauksesta ja kulut vähenevät kerralla. Jos samalla nostetaan tasoa alkuperäisestä (esimerkiksi lisätään kodinkoneita, joita ei aiemmin ollut), osa kustannuksista on perusparannusta ja vähenee poistoina kymmenen vuoden aikana.

Saako kalusteen vähentää kerralla, jos se maksoi vähän?

Jos kaikkien kalusteiden ja irtaimiston yhteenlaskettu menojäännös verovuoden alussa on enintään 1 200 euroa, koko määrän saa vähentää kerralla. Suuremmat määrät vähennetään poistoina, enintään 25 % menojäännöksestä vuodessa.

Minä vuonna remontin kustannus vähennetään?

Maksuperusteen mukaan: sen vuoden verotuksessa, jona lasku on maksettu, ei sen vuoden, jota remontti koskee tai jolloin työ tehtiin.

Mihin vuokratulo ja kulut merkitään veroilmoituksessa?

OmaVerossa kohtaan "Pääomatulot – Vuokratulot". Paperilomakkeista käytetään 7H-lomaketta taloyhtiön huoneistolle, 7K-lomaketta kiinteistölle ja 7L-lomaketta muulle vuokratulle omaisuudelle.