Vuokrankorotus: indeksiehto, ilmoitusaika ja tavallisimmat virheet

Vuokrankorotus on aihe, josta syntyy erimielisyyttä poikkeuksellisen usein siihen nähden, kuinka yksinkertainen asia se on. Syy ei ole se, että laki olisi vaikea. Syy on se, että korotusehto on kirjoitettu sopimukseen huolimattomasti kaksi vuotta aiemmin, eikä kumpikaan ole lukenut sitä sen jälkeen.

Lähtökohta: ilman ehtoa ei korotusta

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) lähtee siitä, että vuokra on se, mistä on sovittu. Jos sopimuksessa ei ole korotusehtoa, vuokranantaja ei voi korottaa vuokraa yksipuolisesti.

Vaihtoehtoja on silloin kaksi:

1. Sopia korotuksesta vuokralaisen kanssa. Uusi vuokra kirjataan sopimusmuutokseen, jonka molemmat hyväksyvät.
2. Irtisanoa sopimus ja tarjota uutta korkeammalla vuokralla. Tämä on iso keino pieneen asiaan: vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta, ja kuusi kuukautta jos vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden. Vuokralainen voi myös yksinkertaisesti muuttaa pois, jolloin tyhjä kuukausi maksaa enemmän kuin korotus olisi tuonut.

Määräaikaisessa sopimuksessa kumpikaan keino ei ole käytettävissä kesken kauden. Määräaikaista sopimusta ei voi irtisanoa, ja jos korotusehtoa ei ole, vuokra pysyy sovittuna määräajan loppuun.

Miten korotusehto kirjoitetaan

Kelvollinen korotusehto kertoo kolme asiaa: peruste, ajankohta ja miten korotus lasketaan.

Käyttökelpoinen ehto näyttää esimerkiksi tältä:

Vuokraa tarkistetaan vuosittain 1.4. alkaen elinkustannusindeksin muutoksen mukaisesti. Perusindeksinä käytetään sopimuksen allekirjoitushetkellä viimeksi julkaistua pistelukua ja tarkistusindeksinä edellisen vuoden joulukuun pistelukua.

Kelvoton ehto näyttää tältä:

Vuokranantajalla on oikeus korottaa vuokraa.

Jälkimmäinen ei kerro milloin, kuinka paljon eikä millä perusteella. Siihen vetoaminen johtaa käytännössä aina erimielisyyteen, ja epäselvä ehto tulkitaan tyypillisesti sen vahingoksi, joka on sen laatinut.

Yleisimmät korotusperusteet ovat:

• Indeksiehto. Vuokra seuraa elinkustannusindeksiä tai muuta nimettyä indeksiä. Tilastokeskus julkaisee pisteluvut kuukausittain, joten laskenta on todennettavissa eikä kumpikaan voi kiistää sitä.
• Kiinteä prosentti. "Vuokraa korotetaan vuosittain 1.4. alkaen kolme prosenttia." Yksinkertainen ja ennakoitava molemmille, mutta ei seuraa kustannuskehitystä kumpaankaan suuntaan.
• Kiinteä euromäärä. Toimii lyhyissä vuokrasuhteissa, mutta pitkässä suhteessa se on joko liian iso tai liian pieni.

Indeksiehdossa on yksi asia, joka menee usein pieleen: perusindeksin pisteluku on kirjattava sopimukseen. Jos siinä lukee vain "elinkustannusindeksin mukaisesti", eikä lähtökohtaa ole määritelty, laskennalla ei ole alkupistettä ja koko ehto on tulkinnanvarainen.

Ilmoitus on tehtävä kirjallisesti ja etukäteen

Vaikka korotusehto olisi sopimuksessa, korotus ei tule voimaan itsestään. Vuokranantajan on ilmoitettava korotuksesta kirjallisesti ennen sen voimaantuloa, ja ilmoituksesta on käytävä ilmi:

• uusi vuokra euroina
• ajankohta, josta uusi vuokra tulee voimaan
• peruste, johon korotus perustuu

Kirjallinen muoto täyttyy myös sähköpostilla tai muulla sähköisellä viestillä. Olennaista on, että ilmoitus on annettu ja että se pystytään tarvittaessa osoittamaan – ei se, onko se paperilla.

Ilmoitus kannattaa antaa hyvissä ajoin, vähintään kuukautta ennen voimaantuloa. Vuokralaisen on ehdittävä muuttaa maksunsa, ja hänellä on oikeus arvioida, jatkaako hän vuokrasuhdetta uudella vuokralla.

Viisi virhettä, jotka toistuvat

1. Korotusehtoa ei ole, mutta korotetaan silti. Vuokralainen maksaa ehkä uuden summan huomaamattaan, mutta hän voi myös vaatia liikaa maksamansa takaisin. Korotus ei tule päteväksi sillä, että sitä on maksettu.

2. Korotus tehdään takautuvasti. "Huomasin että indeksiehto on jäänyt soveltamatta kolmena vuonna, laskutan erotuksen nyt." Korotus vaikuttaa siitä ajankohdasta, josta se on asianmukaisesti ilmoitettu – ei taaksepäin.

3. Ilmoitusta ei anneta kirjallisesti. Puhelimessa mainittu korotus on käytännössä olematon, jos siitä syntyy erimielisyys.

4. Perusindeksiä ei ole määritelty. Ilman lähtöpistelukua indeksiehto ei ole laskettavissa, ja korotuksen suuruudesta tulee neuvottelukysymys.

5. Korotusta yritetään kesken määräaikaisen sopimuksen ilman ehtoa. Määräaikainen sopimus sitoo molempia, myös vuokran osalta.

Entä jos vuokra on kohtuuton

AHVL antaa mahdollisuuden saattaa kohtuuttoman vuokran alentaminen tuomioistuimen käsiteltäväksi. Kohtuullisuutta arvioidaan vertaamalla vuokraa vastaavien asuntojen vuokriin samalla alueella.

Tämä on käytännössä harvinainen tie, ja ennen sitä kannattaa käydä läpi tavallisemmat: onko korotusehtoa lainkaan, onko ilmoitus annettu asianmukaisesti ja onko laskenta tehty oikein. Useimmiten kysymys ratkeaa jommassakummassa näistä.

Miksi tämä kannattaa pitää samassa paikassa kuin muukin

Korotus on yksi niistä asioista, jotka pitäisi muistaa kerran vuodessa ja jotka juuri siksi unohtuvat. Kun sopimus, korotusehto ja ilmoitukset ovat samassa paikassa kuin kuukausikuittaukset ja huoltokirja, korotusajankohtaa ei tarvitse muistaa ulkoa eikä ilmoituksen antamista tarvitse todistella jälkikäteen.

Vuokralaiselle sama järjestely tarkoittaa, että hän näkee mihin korotus perustuu ja milloin siitä on ilmoitettu – eikä uusi summa tule yllätyksenä tilillä.

Miten Reilusoppari toimii käy koko vuokrasuhteen kaaren läpi. Ensimmäinen vuokrasuhde on ilmainen ja vuokralaiselle palvelu on aina maksuton – hinnat.

Usein kysytyt kysymykset