Vuokranantajan matkakulut ja muut vähennykset, jotka jäävät usein tekemättä

Suurin osa vuokranantajista osaa vähentää hoitovastikkeen ja ison remontin. Pienemmät, toistuvat kulut jäävät sen sijaan usein kokonaan vähentämättä, koska niitä ei ole kirjattu mihinkään sillä hetkellä, kun ne syntyivät. Yksittäinen matka asunnolle tai yksi puhelinlasku ei tunnu isolta rahalta – mutta vuoden mittaan niitä kertyy, ja verotuksessa ratkaisee aina se, pystytkö näyttämään kulun toteen.

Matkat vuokra-asunnolle ovat vähennyskelpoisia

Jos käyt vuokra-asunnollasi esimerkiksi katselmuksen, vikailmoituksen tai huoltotoimen takia, matkasta aiheutuneet kulut ovat tulonhankkimismenoja ja vähennyskelpoisia pääomatulosta. Tämä koskee niin omalla autolla kuin julkisella kulkuvälineellä tehtyjä matkoja – kummassakin tapauksessa vähennys lasketaan todellisten kustannusten perusteella.

Julkisella kulkuvälineellä tehdystä matkasta kulu on yksinkertainen: se on matkalipun hinta. Omalla autolla tehdyn matkan kustannus lasketaan Verohallinnon vuosittain vahvistaman kilometrikohtaisen arvon mukaan – tämä on eri luku kuin työnantajan maksama verovapaa kilometrikorvaus, ja se kannattaa tarkistaa ajantasaisena vero.fi:stä ennen veroilmoituksen tekemistä, koska arvo vahvistetaan ja voi muuttua vuosittain.

Mitä matkasta kannattaa kirjata

Vähennyksen perusteeksi ei riitä muistikuva siitä, että asunnolla "käytiin jokunen kerta". Jokaisesta matkasta kannattaa kirjata ylös:

• päivämäärä
• kohde (minkä asunnon luo matka tehtiin)
• syy (katselmus, huolto, avainten vaihto, näyttö uudelle vuokralaiselle)
• kilometrit tai matkalipun hinta

Kun tämä kirjataan samalla kertaa kun matka tehdään, keväällä ei tarvitse yrittää muistella, montako kertaa asunnolla oikeasti käytiin ja minkä takia. Hajanaisista muistiinpanoista koottu arvio on juuri sitä, mitä verotuksessa ei hyväksytä toteen näytetyksi kuluksi.

Tavallinen vuosi vuokranantajan kalenterissa

Harvan vuokranantajan vuosi on pelkkää vastikkeen maksamista. Kun vuokralainen vaihtuu, asunnolla käydään ensin näyttämässä sitä, sitten alkukatselmuksessa ja avaimia luovuttamassa. Kesken vuokrasuhteen tulee vikailmoitus: hana tippuu, liesituuletin pitää ääntä tai ovikellon nappi jumii, ja asunnolle lähdetään katsomaan, mitä asialle tehdään. Joskus pitää vain päästää huoltomies sisään, kun vuokralainen on töissä.

Jokainen näistä on oma matkansa, ja jokaisesta kannattaa jäädä sama merkintä: päivä, kohde, syy ja kilometrit. Kun käynti on kirjattu samaan paikkaan kuin itse asia – vikailmoitus huoltokirjaan, katselmus kuvineen sopimuksen liitteeksi – matkan syy on valmiiksi näkyvissä, eikä sitä tarvitse keväällä selittää uudelleen kenellekään, ei edes itselleen.

Välityspalkkiot ja ilmoituskulut

Vuokranvälityspalkkio ja vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet ilmoituskulut ovat tulonhankkimismenoja ja vähennyskelpoisia samalla tavalla kuin muutkin vuokratulon hankkimiseen liittyvät kulut. Tämä koskee myös lyhytaikaisvuokrauksen alustoilta perittäviä palvelumaksuja. Edellytyksenä on, että kulu liittyy nimenomaan vuokraustoimintaan – esimerkiksi vuokrausilmoitus tai välityssopimus osoittaa tämän tarvittaessa.

Työhuonevähennys koskee harvaa vuokranantajaa

Kaavamainen työhuonevähennys on olemassa tilanteisiin, joissa tulonhankkimistoimintaa – myös pääomatulon hankkimista, kuten sijoitustoiminnan hoitamista – tehdään säännöllisesti kotona erillisessä työtilassa. Käytännössä harva yksittäisiä vuokra-asuntoja omistava vuokranantaja täyttää tämän kynnyksen: muutaman asunnon hallinnointi puhelimitse ja sähköpostitse ei vielä tarkoita, että kotona olisi tulonhankkimiskäytössä oleva työhuone siinä merkityksessä, jota vähennys edellyttää. Jos vuokraustoiminta on laajaa ja sen hoitaminen vaatii aidosti erillisen, säännöllisessä käytössä olevan työtilan, kannattaa tarkistaa vero.fi:stä ajantasaiset edellytykset ja euromäärät ennen vähennyksen tekemistä.

Puhelin- ja tietoliikennekulut

Vuokraustoimintaan liittyvät puhelinkulut ovat vähennyskelpoisia siltä osin kuin ne todellisuudessa liittyvät vuokra-asunnon hoitamiseen – esimerkiksi yhteydenpitoon vuokralaisten, isännöitsijän tai huoltoyhtiön kanssa. Jos puhelinta käytetään myös muuhun, vähennyskelpoinen on vain vuokraustoimintaan kohdistuva, perusteltu osuus kokonaiskustannuksesta.

Käytännössä osuus kannattaa perustella jollakin, minkä voi tarvittaessa näyttää. Esimerkiksi muutaman kuukauden puhelu- ja viestihistoriasta näkee, kuinka suuri osa yhteydenpidosta liittyy vuokra-asuntoon. Pelkkä arvio ilman pohjaa on helppo kyseenalaistaa, perusteltu osuus taas kestää kysymykset ja on sama vuodesta toiseen, kunnes tilanne muuttuu.

Miksi kirjaamaton kulu on käytännössä vähentämätön

Verotuksessa näyttövelvollisuus kulun aitoudesta ja määrästä on vähennystä vaativalla. Aito ja oikea kulu, jota ei pystytä osoittamaan – ei kuitilla, ei matkamerkinnällä, ei muulla selvityksellä – jää käytännössä vähentämättä, jos Verohallinto kysyy sitä. Tästä syystä kannattaa kirjata kulu ylös sillä hetkellä kun se syntyy, ei sillä hetkellä kun veroilmoitus tehdään.

Kun kaikki on yhdessä paikassa

Matkat, välityspalkkiot ja puhelinkulut ovat juuri niitä pieniä, toistuvia kirjauksia, jotka unohtuvat helpoimmin. Kun ne merkitään talteen pitkin vuotta samaan paikkaan kuin hoitovastike ja korjaukset, verolaskelma kokoaa ne keväällä yhteen OmaVeron kenttien mukaiseksi yhteenvedoksi – silloin ei tarvitse luottaa siihen, että kenkälaatikon pohjalta löytyy tammikuussa unohtunut kuitti.

Verolaskelma on osa Plus-ominaisuuksia; hinnat kertovat, mitä se maksaa.

Usein kysytyt kysymykset