Muuttotarkastus vuokra-asunnossa: näin kuvaat asunnon niin, että kuvista on hyötyä

Muuttotarkastus eli alkukatselmus on se puoli tuntia, joka ratkaisee, tuleeko vuokrasuhteen lopussa riitaa vai ei. Se on myös se puoli tuntia, joka jää useimmin tekemättä, koska muuttopäivänä on kiire ja koska asunto näyttää juuri silloin siltä, ettei siinä ole mitään erikoista kuvattavaa.

Juuri se on pointti. Kuvassa, joka tuntuu ottohetkellä tarpeettomalta, on eniten arvoa kahden vuoden päästä.

Mitä kuvista pitää käydä ilmi

Hyvä katselmuskuva vastaa kolmeen kysymykseen: mikä, missä kunnossa ja milloin.

Kaksi ensimmäistä ratkeaa kuvaustavalla. Kolmas ei ratkea kuvaustavalla lainkaan – puhelimen kuvatiedoston päivämäärä on metatietoa, jota voi muokata, eikä se todista mitään. Aikaleiman on tultava jostain, mihin kumpikaan osapuoli ei pysty vaikuttamaan.

Tämä on syy siihen, miksi katselmuskuvat kannattaa tallentaa palveluun, joka aikaleimaa ne vastaanottaessaan ja sinetöi ne sopimuksen liitteeksi. Silloin kysymys "milloin tämä on kuvattu" ei ole enää auki.

Kuvaa nämä, tässä järjestyksessä

Järjestys ei ole makuasia. Kun kuvat ovat aina samassa järjestyksessä, loppukatselmuksessa niitä voi verrata pari kerrallaan ilman että kummankaan tarvitsee etsiä.

1. 01

   Yleiskuva jokaisesta huoneesta

   Seiso ovella ja ota yksi kuva, josta näkyy koko huone. Tämä on kartta, johon lähikuvat kiinnittyvät.

2. 02

   Lattiat ja seinät lähempää

   Kulkureitit, ikkunoiden alustat, sängyn ja sohvan paikat. Kuvaa myös se, mikä on ehjää – ehjän todistaminen on yhtä tärkeää kuin vian.

3. 03

   Keittiö yksityiskohtaisesti

   Tasot, välitila, hanan tyvi, liesi, uunin sisus, jääkaapin hyllyt ja tiivisteet, astianpesukoneen pohja. Keittiö tuottaa eniten erimielisyyksiä.

4. 04

   Kylpyhuone ja vesipisteet

   Laatoitus ja saumat, suihkuseinä, lattiakaivo, hanojen tyvet, wc-istuimen kiinnitys. Kosteusvaurio alkaa yleensä paikasta, joka näkyy kuvassa vuotta aiemmin.

5. 05

   Ikkunat, ovet ja lukot

   Karmit, tiivisteet, salvat ja se, avautuvatko ikkunat. Ovien pinnat ja saranat.

6. 06

   Kodinkoneet ja niiden merkinnät

   Kuvaa myös tyyppikilvet. Kun jääkaappi hajoaa kolmen vuoden päästä, tyyppikilpi kertoo iän.

7. 07

   Mittarilukemat

   Sähkö- ja vesimittarin lukema muuttopäivänä, jos ne ovat huoneistokohtaisia.

8. 08

   Avaimet

   Kaikki luovutetut avaimet samassa kuvassa. Avainten määrä on tavallinen erimielisyyden aihe loppuselvityksessä.

Kuvaa myös se, mikä on rikki

Vuokranantajan on helppo ajatella, että vika kannattaa jättää kuvaamatta – ettei vuokralainen huomaa sitä. Vuokralaisen on helppo ajatella samoin päinvastoin.

Kumpikin ajattelutapa kääntyy omistajaansa vastaan. Kirjattu vika on vika, josta ei tarvitse enää keskustella: se oli siinä, se on merkitty, eikä kukaan väitä muuta. Kirjaamaton vika on riski molemmille – vuokranantajalle siksi, että vuokralainen voi väittää sen olleen siinä jo tulessaan, ja vuokralaiselle siksi, että hän ei pysty osoittamaan niin olleen.

Käytännön sääntö: kirjaa kaikki, mikä ei ole uuden veroista. Naarmu parketissa, lohkeama laatassa, jumittava ovikellon nappi, keittiön kaapin ovi joka ei sulkeudu suoraan. Ainahan asunnoissa jotain on, kun eivät uusia ole. Niistä ei tarvitse riidellä, jos ne on kuvattu.

Todistusarvo syntyy hyväksynnästä, ei kuvaajasta

Tämä on se kohta, joka menee useimmin väärin. Ajatellaan, että kuvista tulee todiste silloin kun ne on otettu. Ei tule. Kuvista tulee todiste silloin, kun molemmat osapuolet ovat hyväksyneet ne – Reilusopparissa allekirjoittamalla vuokrasopimuksen, jonka liitteenä kuvat ovat.

Ero on käytännössä iso. Vuokranantajan yksin ottamat kuvat ovat hänen näkemyksensä asunnosta. Ne ovat parempi kuin ei mitään, mutta vuokralainen voi perustellusti kysyä, mitä niistä on jätetty pois – eikä hän ole sitoutunut niihin mitenkään. Kun sama kokoelma on osa sopimusta, jonka molemmat ovat allekirjoittaneet, kysymystä ei ole: kumpikin on nähnyt aineiston ja hyväksynyt sen.

Siksi kuvaamisen ei tarvitse olla koordinoitua. Kumpikin kuvaa ne kohdat, jotka itse pitää olennaisina. Vuokranantaja kuvaa yleensä pinnat ja kodinkoneet, vuokralainen sen, mikä häntä itseään huolestuttaa – ehkä kylpyhuoneen sauman tai ikkunan tiivisteen, jota vuokranantaja ei tullut ajatelleeksi. Kaksi ihmistä huomaa eri asiat, ja yhdessä kokoelmasta tulee kattavampi kuin kummastakaan yksin.

Allekirjoitus sitoo molemmat samaan aineistoon. Sen jälkeen kumpikaan ei voi sanoa, ettei tiennyt.

Kolme tavallisinta virhettä katselmuskuvissa

Kuvataan vain viat. Tämä tuntuu järkevältä – miksi kuvata ehjää seinää? Syy on se, että ehjän todistaminen on juuri se, mitä loppukatselmuksessa tarvitaan. Jos alkukuvissa näkyy vain kolme vikaa, kaikesta muusta voidaan väittää, että se rikkoutui vuokralaisen aikana. Kun huoneesta on yleiskuva, väite ei ole mahdollinen.

Kuvataan liian läheltä. Pelkkä lähikuva naarmusta ei kerro, missä naarmu on. Kahden vuoden päästä kukaan ei tunnista sitä samaksi naarmuksi. Ottakaa aina ensin yleiskuva, sitten lähikuva – pari kerrallaan, niin sijainti on selvä.

Kuvat jäävät vain toisen puhelimeen. Tämä on virheistä kallein. Puhelin vaihtuu, galleria täyttyy, ja kaksi vuotta myöhemmin kuvia ei löydy tai niiden ottoaikaa ei voi osoittaa. Vaikka kuvat löytyisivät, ne ovat vain toisen osapuolen aineistoa, ja toinen voi perustellusti kysyä, mitä niistä on karsittu.

Neljäs, harvinaisempi mutta ikävä virhe on kuvata asunto vasta sen jälkeen, kun vuokralainen on jo muuttanut tavaransa sisään. Silloin puolet pinnoista on piilossa, eikä kuvista voi myöhemmin päätellä, mitä sohvan takana oli.

Loppukatselmus on sama kierros uudestaan

Muuttopäivänä käydään sama lista läpi samassa järjestyksessä ja verrataan alkukuviin. Silloin keskustelu on hyvin lyhyt: tässä on ero, tässä ei ole.

Ero, joka löytyy, jakautuu käytännössä kolmeen:

1. Tavanomaista kulumista. Vuokralainen ei vastaa tästä. Kulkureitin himmentynyt lakka tai seinän haalistuminen ikkunan kohdalta on sitä, mitä asunnolle tapahtuu kun siinä asutaan.
2. Vahinko, jonka vuokralainen on aiheuttanut. Tästä hän vastaa – laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) asettaa vuokralaiselle huolellisuusvelvollisuuden.
3. Vika, joka oli jo alkukuvissa. Ei kuulu kummallekaan. Se on merkitty, ja asia on sillä selvä.

Ilman alkukuvia jokainen ero putoaa keskimmäiseen luokkaan tai jää mielipiteeksi. Kuvien kanssa iso osa niistä siirtyy ensimmäiseen tai kolmanteen, ja jäljelle jää yleensä paljon vähemmän kuin kumpikaan pelkäsi.

Miksi kuvien muuttumattomuus ratkaisee

Kuva on todiste vain, jos sitä ei ole voitu muuttaa. Puhelimen galleriassa oleva kuva ei täytä tätä: tiedoston aikaleimaa voi muokata, kuvan voi poistaa, ja koko puhelin voi kadota.

Reilusopparissa katselmuskuvat aikaleimataan palvelimella, niistä lasketaan tiiviste ja koko liite sinetöidään sopimuksen osaksi. Kumpikaan osapuoli ei voi muuttaa tai poistaa kuvia jälkikäteen eikä lisätä niiden joukkoon uusia vanhalla päivämäärällä. Molemmilla on sama aineisto, ja muuttopäivänä katsotaan samoja kuvia.

Katselmus on koko palvelun sydän, ja /katselmus kertoo siitä tarkemmin. Ensimmäinen vuokrasuhde on ilmainen ja vuokralaiselle palvelu on aina maksuton – hinnat.

Usein kysytyt kysymykset